規(guī)劃落實(shí)需要更多配套文件

    時(shí)話(huà)君：《意見(jiàn)》實(shí)施需要具備哪些條件？

    李書(shū)劍：《意見(jiàn)》實(shí)施要上升到法律層面，然后再到操作階段，還需要出臺(tái)更多相關(guān)文件，首先物權(quán)問(wèn)題就很棘手，我們都知道《物權(quán)法》立法本意是為了保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，對(duì)封閉小區(qū)進(jìn)行不封閉改造需要先解決這個(gè)問(wèn)題。

    而解決了法律問(wèn)題，還要解決不封閉小區(qū)改造的實(shí)施細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)改造操作對(duì)象細(xì)化分類(lèi)。比如有些小區(qū)不是圍墻封閉而是建筑物封閉，那么做不封閉小區(qū)改造代價(jià)太大或者根本就無(wú)法改造；還有即便是圍墻封閉，但小區(qū)內(nèi)沒(méi)有機(jī)動(dòng)車(chē)通行道路，或者是地下室設(shè)計(jì)荷載不達(dá)標(biāo)，又或者道路本身通行能力不行，我認(rèn)為這樣的小區(qū)就不應(yīng)在不封閉小區(qū)改造之列。

    還有一些小區(qū)不是獨(dú)立的存在，要和別的小區(qū)一起連通，才能連接外部道路，一個(gè)小區(qū)能滿(mǎn)足不封閉改造條件，而相連的聯(lián)小區(qū)不能滿(mǎn)足，路通到別的小區(qū)，又成了斷頭路，就沒(méi)有改造的意義。

    業(yè)主出公攤費(fèi)用的小區(qū)如何改造

    時(shí)話(huà)君：現(xiàn)有封閉式小區(qū)居民不同意改造怎么辦？

    李書(shū)劍：非圍墻封閉小區(qū)改造難，在現(xiàn)有小區(qū)落實(shí)文件需要具體情況具體分析。在有些小區(qū)，公共部分由業(yè)主分擔(dān)了公攤費(fèi)用，現(xiàn)在要把原本只屬于小區(qū)的公共部分拿出來(lái)為更多人使用，這就會(huì)損害業(yè)主權(quán)益，要征得業(yè)主同意。

    即便有關(guān)文件已將法律問(wèn)題解決了，但業(yè)主不同意怎么辦？我覺(jué)得一種辦法就是等，住宅的使用年限一般是70年，商業(yè)用途的使用年限也有40年的，小區(qū)已經(jīng)交付業(yè)主使用的話(huà)，你可以等70年使用年限到了，再對(duì)原有小區(qū)進(jìn)行不封閉改造。

    如果不愿意等，政府部門(mén)也可以拿出一部分補(bǔ)償金來(lái)，加快小區(qū)不封閉建設(shè)，畢竟把屬于某個(gè)小區(qū)所有業(yè)主的公共用地拿出來(lái)為更多人使用，是在促進(jìn)公共交通良性運(yùn)轉(zhuǎn)，有關(guān)部門(mén)出補(bǔ)償金也合情合理，但前提是依法征得業(yè)主同意。

    小區(qū)開(kāi)放后會(huì)對(duì)業(yè)主生活的利與弊

    時(shí)話(huà)君：目前鄭州有沒(méi)有開(kāi)放式小區(qū)？

    李書(shū)劍：現(xiàn)在鄭州還沒(méi)有真正意義上的開(kāi)放式小區(qū)，當(dāng)然一些一棟樓兩棟樓獨(dú)立開(kāi)發(fā)的臨路住宅，不能算作真正意義上的開(kāi)放式小區(qū)。畢竟他們并沒(méi)有形成一個(gè)規(guī)模化的小區(qū)。

    開(kāi)放式小區(qū)在某種程度上會(huì)增加商業(yè)服務(wù)的數(shù)量，可能小區(qū)內(nèi)底層很多會(huì)用作商鋪，畢竟他們都臨路，有商機(jī)。住在這里的業(yè)主，可能足不出小區(qū)，就能滿(mǎn)足對(duì)衣食住行的一些需求。

    但對(duì)原本封閉的小區(qū)，也會(huì)損害業(yè)主的切身利益，比如老人活動(dòng)和孩子在小區(qū)玩耍時(shí)的安全、噪音及環(huán)境污染等。有些小區(qū)是人車(chē)分離。機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)分離、出入分離，改造后這些設(shè)計(jì)就會(huì)有很大改變。

    開(kāi)放小區(qū)或能促物業(yè)理清責(zé)任清單

    時(shí)話(huà)君：開(kāi)放式小區(qū)對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生哪些影響？

    李書(shū)劍：開(kāi)放小區(qū)，很大意義上把原本大物業(yè)網(wǎng)格化，最起碼在空間上是這樣的。比如，原本200畝地的居民區(qū)，包括幾十棟樓，都是一個(gè)物業(yè)公司在管理。但當(dāng)小區(qū)內(nèi)道路開(kāi)放后，可能一棟樓或者兩三棟樓成為一個(gè)單獨(dú)組團(tuán)。

    公共區(qū)域管理少了，物業(yè)承載的非物業(yè)公司職責(zé)也應(yīng)該減少，比如道路與停車(chē)管理、環(huán)境與綠化管理、比如公共管網(wǎng)養(yǎng)護(hù)維修等。物業(yè)公司執(zhí)行這些職能需要成本，如果不封閉小區(qū)內(nèi)的一些公共領(lǐng)域服務(wù)被有關(guān)部門(mén)承接的話(huà)，對(duì)厘清物業(yè)管理職責(zé)邊界客觀上還是有幫助的，也能在一定程度上減少物業(yè)管理成本。

    但同時(shí)在有些地方，會(huì)更多增加物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)，比如原來(lái)在小區(qū)開(kāi)兩個(gè)門(mén)，整個(gè)小區(qū)就能有效管理，現(xiàn)在可能每棟樓都需要一個(gè)門(mén)崗。還有小區(qū)監(jiān)控，以及其他公共設(shè)施，都需要物業(yè)公司根據(jù)變化，做相應(yīng)調(diào)整。

    規(guī)劃的變化或增加房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

    時(shí)話(huà)君：《意見(jiàn)》實(shí)施后，新小區(qū)規(guī)劃會(huì)受到哪些影響？

    李書(shū)劍：小區(qū)在規(guī)劃時(shí)，肯定要考慮得更多，比如噪音問(wèn)題，比如小區(qū)內(nèi)道路寬度，比如車(chē)庫(kù)出車(chē)和街道連接問(wèn)題。

    新建小區(qū)地塊越來(lái)越小了，但小范圍開(kāi)發(fā)的小區(qū)很難在醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施方面上做得讓人滿(mǎn)意。如果按面積利潤(rùn)算配套設(shè)施的話(huà)，其實(shí)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本是提高了的，這樣一來(lái)小區(qū)房?jī)r(jià)可能會(huì)比大面積開(kāi)發(fā)貴一點(diǎn)。

    還有就是不具備開(kāi)放條件的老小區(qū)，可能會(huì)在增值幅度上較之以前有所提升，畢竟大多數(shù)人還是喜歡相對(duì)安全和安靜、私密性更好的居住和生活環(huán)境。

    單位大院率先打開(kāi)有示范意義

    時(shí)話(huà)君：《意見(jiàn)》提出單位大院要要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，您怎么看？

    李書(shū)劍：政府倡議，政府先行，單位大院率先打開(kāi)，也有一定的示范意義。此外對(duì)于單位大院來(lái)說(shuō)，比住宅小區(qū)遇到的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些，很多單位大院，他們使用的可能是劃撥土地，使用權(quán)是無(wú)償取得的，這個(gè)政府處置的話(huà)可能法律障礙少一些，經(jīng)濟(jì)代價(jià)也相對(duì)低一些。

    但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。政府如強(qiáng)制收回必須是出于公共利益的需要，收回時(shí)還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。比如對(duì)由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。