物業(yè)費(fèi)收繳難一直令不少物業(yè)公司大傷腦筋。為了收繳物業(yè)費(fèi)，維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不少公司絞盡了腦汁，想出各種手段催繳。近日，梁溪區(qū)盛世家園小區(qū)的物業(yè)，為了追繳物業(yè)費(fèi)，將欠費(fèi)業(yè)主姓名及其房號(hào)公布在墻，引發(fā)不小的爭(zhēng)議。這樣的手段有效嗎？物業(yè)做法是否構(gòu)成侵權(quán)？對(duì)此，記者進(jìn)行一番調(diào)查。

事件

欠費(fèi)業(yè)主信息被張榜公示

來(lái)到盛世家園二期門(mén)口，透過(guò)小區(qū)大門(mén)就能看到一面很大的白色公示牌，“盛世家園二期欠費(fèi)公示”幾個(gè)大字很是醒目。走近一瞧，才發(fā)現(xiàn)公示牌已經(jīng)成了“大花臉”：中間位置已經(jīng)被人噴上了一片黑色油墨，有三名業(yè)主的信息完全遮住；距離不遠(yuǎn)的地方還有一小塊紫色油墨，也將另外三個(gè)業(yè)主的門(mén)牌號(hào)遮住一半。另外有20位業(yè)主的信息被白色膠條覆蓋，還有貼上膠條后又被人撕掉的痕跡，甚至還有手寫(xiě)涂改欠費(fèi)月數(shù)和金額的痕跡。

記者看到，公示牌上顯示，二期共有2180戶居民，其中已繳費(fèi)2104戶，未繳費(fèi)76戶。目前公示的就是這76位業(yè)主的信息，包括門(mén)牌號(hào)、姓名、欠費(fèi)月數(shù)和所欠金額等全部列出，并說(shuō)明了公示的依據(jù)是《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定，要求業(yè)主在2016年12月31日17時(shí)之前繳清欠款。從能看到的欠費(fèi)時(shí)間來(lái)看，拖欠一年以下的占少數(shù)，其中最短的欠2個(gè)月。大多數(shù)人的拖欠時(shí)間都在2年以上，拖欠四年以上的有十多個(gè)人，最長(zhǎng)的拖欠54個(gè)月，也就是四年半。而與盛世家園二期情況不同的是，一期門(mén)口雖然也有一塊公示牌，內(nèi)容卻是車位信息。仔細(xì)看才發(fā)現(xiàn)，一期同樣也公布了，只是現(xiàn)在被覆蓋掉了，“欠費(fèi)公示”幾個(gè)字仍然能隱約地看出來(lái)。

對(duì)于這樣的公示，小區(qū)業(yè)主是怎么看的？記者問(wèn)了小區(qū)的幾位居民，有的表示自己是租戶，不清楚情況；有些按時(shí)繳納的業(yè)主則表示“應(yīng)該公示”，還有的業(yè)主剛搬進(jìn)來(lái)沒(méi)多久，表示最開(kāi)始公示的時(shí)候，業(yè)主群里有人鬧得很兇，大罵物業(yè)不尊重業(yè)主、泄露隱私，但也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)真的有過(guò)激的舉動(dòng)。而對(duì)于物業(yè)的服務(wù)，大家也是褒貶不一。在記者到小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心采訪的時(shí)候，還有一位業(yè)主正在言辭激烈地跟物業(yè)工作人員理論，表達(dá)不滿。而小區(qū)物業(yè)方新城物業(yè)則表示自己的做法是合理的。

問(wèn)題

1、物業(yè)為何要這么做？

盛世家園一期一位不愿透露姓名的物業(yè)工作人員表示，其實(shí)這并不是第一次公示，2015年也曾經(jīng)把欠費(fèi)的人貼出來(lái)，只是當(dāng)時(shí)是貼在每棟樓樓下的小公示欄上，沒(méi)有2016年這么“大張旗鼓”，所以也沒(méi)有像這次這樣引起“軒然大波”。物業(yè)管理層也是經(jīng)過(guò)了幾次商討，才最終做出的決定，她表示：“其實(shí)在公示之前，已經(jīng)通過(guò)短信、電話、上門(mén)等方式進(jìn)行多次催繳了，但是部分人仍然拖欠，所以就把這部分人公示出來(lái)�！�

對(duì)于業(yè)主欠費(fèi)的原因，她表示，不少人的理由是不在這里住，就不該交物業(yè)費(fèi)�！岸�期差不多是2011年底、2012年年初的時(shí)候交房，有的業(yè)主自交房以后一直沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費(fèi)�！薄坝械娜擞X(jué)得不住小區(qū)，就不用交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)這個(gè)觀念是錯(cuò)的�！笔形飪r(jià)局工作人員解釋，“根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，未入住、未使用的業(yè)主，前兩年可以按照7折優(yōu)惠繳納物業(yè)費(fèi)，但是兩年以后就得原價(jià)繳費(fèi)了”，工作人員表示，沒(méi)有裝潢、入住的毛坯房，沒(méi)有入住、使用的精裝房都適用這個(gè)規(guī)定，但是業(yè)主最好做出書(shū)面申請(qǐng)，和物業(yè)公司明確好。

2、張榜公示有效果嗎？

“有一定效果”，物業(yè)方透露，二期公示榜上那些膠條就是工作人員貼的。有的業(yè)主看到自己的名字被貼出來(lái)以后，覺(jué)得難為情，會(huì)主動(dòng)到物業(yè)繳費(fèi)，催促物業(yè)把自己名字去掉。從數(shù)據(jù)來(lái)看，盛世家園一期住戶大概一千多戶，只有20幾戶沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)；二期兩千多戶，未交的70多戶，物業(yè)費(fèi)的收繳率也已經(jīng)達(dá)到百分之八九十，并不算低。

“催繳的目的，是為了讓按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主有個(gè)公平的環(huán)境，因?yàn)榇蠹蚁硎苤�同樣的服�?wù)，有的人卻不用交錢(qián)�！毙鲁俏飿I(yè)的工作人員提出，所有業(yè)主都是共同享受小區(qū)的綠化、電梯維保、清潔等服務(wù)的，這對(duì)于按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。

而對(duì)于那些即便把信息公示出來(lái)也不繳費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)工作人員表示將通過(guò)法律手段來(lái)解決，目前已經(jīng)開(kāi)始著手發(fā)律師函了。

3、公示業(yè)主信息算侵權(quán)嗎？

對(duì)于物業(yè)擺出“欠費(fèi)公示”的招數(shù)，一些“榜上有名”的業(yè)主認(rèn)為自己的隱私被侵犯了�！霸�本沒(méi)有人知道我住在幾單元的，隔壁鄰居也不知道我的具體名字，現(xiàn)在所有出入小區(qū)的人都能看見(jiàn)了”，有業(yè)主氣憤地表示，物業(yè)這是為了收上錢(qián)“不擇手段”了。

公示行為是否構(gòu)成侵權(quán)呢？法舟律師事務(wù)所主任范凱洲直截了當(dāng)?shù)乇硎荆骸拔飿I(yè)的公示行為并不構(gòu)成侵犯他人隱私。”據(jù)悉，2015年9月1日開(kāi)始實(shí)施的《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確，業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。而盛世家園二期欠費(fèi)公示牌正是放置在小區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，且公布的信息并沒(méi)有涉及到業(yè)主的身份證、地址、工作單位等。

同時(shí)，范凱洲認(rèn)為，業(yè)主作為小區(qū)成員，也是小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的享有權(quán)人，不繳費(fèi)業(yè)主本身已經(jīng)是侵犯了繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)此，新城物業(yè)的工作人員也表示，“公示信息出來(lái)之后，有業(yè)主就驚訝為什么有住戶可以幾年不繳費(fèi)”，工作人員無(wú)奈地表示，“甚至有業(yè)主提出按時(shí)繳納應(yīng)該享受優(yōu)惠了，不然也不想交了”。

4、拒繳物業(yè)費(fèi)會(huì)怎樣？

“精裝的房子，衣帽間柜子壞了催了幾個(gè)月才上門(mén)維修”、“大門(mén)口堆放建筑垃圾”、“買(mǎi)好的車位被人隨便亂停，也沒(méi)人管理”、“樓梯間扶手都一層灰了，沒(méi)見(jiàn)有清潔的”……采訪中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主和物業(yè)之間有著不小的矛盾，甚至有些是“勢(shì)如水火”的地步了，而市民“抵抗”物業(yè)最“簡(jiǎn)單粗暴”的手法就是：不交物業(yè)費(fèi)。

對(duì)此，無(wú)錫市物業(yè)管理中心工作人員明確，入住時(shí)，物業(yè)公司就已經(jīng)和業(yè)主簽署過(guò)物業(yè)托管協(xié)議了，業(yè)主簽過(guò)字，就是明確了交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，不交就屬于違約行為了。同樣，范凱洲也提醒，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。若違反物業(yè)服務(wù)合同約定，無(wú)正當(dāng)理由逾期不交或拒絕交的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

也就是說(shuō)，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的，將因此向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，并承擔(dān)敗訴所帶來(lái)的一切不利后果。“敗訴以后，業(yè)主如果沒(méi)有其他資產(chǎn)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)甚至可以拍賣(mài)業(yè)主的房子”，范凱洲表示，因此，如果業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生糾紛，業(yè)主認(rèn)為自己的合法權(quán)益被侵犯了，可以找住建委的物管部門(mén)投訴，或者也可以起訴物業(yè)公司，但絕對(duì)不能以拒交物業(yè)費(fèi)的形式進(jìn)行“報(bào)復(fù)”。

5、如果認(rèn)為物業(yè)費(fèi)不合理該如何投訴？

據(jù)了解，盛世家園的物業(yè)費(fèi)每平米1.95元，在拖欠繳費(fèi)的業(yè)主中，不乏因?yàn)椤百F”而拒繳的�！�1.95元/平米的價(jià)格屬于近五年間無(wú)錫商品房收費(fèi)里的中上水平”，對(duì)此，市物價(jià)局工作人員明確，現(xiàn)在錫城最貴的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)達(dá)到2.5元/平方米。

另外，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)是有專門(mén)流程的，由住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物價(jià)部門(mén)申請(qǐng)，按照其提供的服務(wù)內(nèi)容，物價(jià)部門(mén)會(huì)進(jìn)行評(píng)定、核準(zhǔn)，最終確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)�！罢J(rèn)為物業(yè)收費(fèi)不合理的業(yè)主，可以先要求物業(yè)企業(yè)公示具體的服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)細(xì)則，例如每天的清潔費(fèi)用、每次的維保費(fèi)用等等”，工作人員表示，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位可以向住建部門(mén)投訴，而覺(jué)得物業(yè)存在質(zhì)價(jià)不符的情況，可以向物價(jià)部門(mén)投訴。（來(lái)源：江南晚報(bào)）