本報(bào)（濟(jì)寧晚報(bào)）訊 （記者　滿(mǎn)廣宇）年終將近，經(jīng)歷了市場(chǎng)的寒冬和政策的暖冬后，濟(jì)寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)如何？昨日，記者在市統(tǒng)計(jì)局獲悉，前11個(gè)月，全市完成投資267.67億元，商品房銷(xiāo)售605.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額258.37億元，同比去年減少0.5%，市場(chǎng)發(fā)展也由商品住宅、高數(shù)量的擴(kuò)張逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎囝?lèi)型、高質(zhì)量。

    在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力的背景下，2015年中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，從上半年3月份開(kāi)始，多輪行業(yè)性金融信貸、減負(fù)利好政策持續(xù)發(fā)力，旨在改善市場(chǎng)環(huán)境，激發(fā)入市需求。歲末如約而至，讓我們一起盤(pán)點(diǎn)全年地產(chǎn)大事件，尋找這一年共同走過(guò)的行業(yè)印記，隨后再看看房企跟購(gòu)房者明年的展望。

關(guān)鍵詞1：降首付、降息

    梳理：二套房首付降至4.5成3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布二套房新政，提出擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。隨后，濟(jì)寧各大銀行陸續(xù)執(zhí)行，二套房首付比例基本降至原價(jià)的45%。9月30日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例降至25%。

    目前，濟(jì)寧各大銀行均按首付2.5成執(zhí)行，以100萬(wàn)房子首付少了15萬(wàn)為例，這是3·30新政后，濟(jì)寧改善換房者們最直觀的“福利”。隨著今年銀行5次降息、股市風(fēng)險(xiǎn)增加，逐漸增加了市民對(duì)換房、投資的渴望，由于換房一族換房門(mén)檻大大降低。經(jīng)過(guò)一個(gè)月的等待與預(yù)熱，濟(jì)寧樓市迎來(lái)了小高潮的“購(gòu)房月”。

關(guān)鍵詞2：降稅費(fèi)梳理：二手房營(yíng)業(yè)稅5改2

    3月30日，財(cái)政部與國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    記者從市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)獲悉，從4月初開(kāi)始，濟(jì)寧各部門(mén)開(kāi)始正式執(zhí)行這一新規(guī)，房產(chǎn)交易量同比上個(gè)月增加了50%左右，以一套價(jià)格60萬(wàn)元的房子出售來(lái)計(jì)算，原來(lái)需要超過(guò)5年才能免除交易營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在只要超過(guò)2年就能免除交易營(yíng)業(yè)稅，按照以前的政策，收取整個(gè)房?jī)r(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，就得交3.3萬(wàn)元�！靶抡�出臺(tái)后，一些二手房交易時(shí)就省去一筆費(fèi)用，這也促進(jìn)了交易數(shù)量增多50%以上。”市房產(chǎn)交易大廳工作人員說(shuō)。

關(guān)鍵詞3：公積金政策放寬

    梳理：貸款利率降至3.25%、首付降至20%、異地使用公積金購(gòu)房

    8月26日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由3.50%下調(diào)至3.25%；五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率由3.00%下調(diào)至2.75%。隨后為了進(jìn)一步完善住房公積金個(gè)人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，最低首付款比例由30%降低至20%；10月8日，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。繳存職工在繳存地以外地區(qū)購(gòu)房，可按購(gòu)房地的住房公積金貸款政策，向購(gòu)房地住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款。

    “從今年年初至年底，公積金貸款已經(jīng)由五年以上4.25%利率降至3.25%，不僅如此，使用公積金繳納房租、異地購(gòu)房、公積金首付比例降低至20%等一系列的政策，奠定了濟(jì)寧房產(chǎn)的健康發(fā)展�！笔凶》抗�積金工作人員說(shuō)道，今年1至11月份，全市共歸集住房公積金487081萬(wàn)元，完成計(jì)劃的92.2%，同比增長(zhǎng)6%；　截至今年11月底，全市已辦理異地貸款業(yè)務(wù)1058筆，發(fā)放貸款2.88億元。

    房企降價(jià)去庫(kù)存已是必然轉(zhuǎn)型謀發(fā)展才能“救命”“近兩年來(lái)，濟(jì)寧某些區(qū)域城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1，這意味著這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代�！睋�(jù)城區(qū)某房企副總宋安民介紹，由于新增購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿(mǎn)足，市場(chǎng)需求增速減緩（部分區(qū)域還出現(xiàn)下滑），購(gòu)房者及社區(qū)居民的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升。此時(shí)，銷(xiāo)售規(guī)�；�發(fā)展不再是房企主要關(guān)心的內(nèi)容，今后，他們會(huì)在如何豐富服務(wù)內(nèi)容，為購(gòu)房者、社區(qū)居民及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游提供增值服務(wù)方面花更多心思，比如以分享區(qū)域化為核心的“地產(chǎn)+某產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

    “自去年下半年開(kāi)始，利好政策便輪番上演，從‘3·30新政’、降息降準(zhǔn)、降低首付到減免稅費(fèi)、取消限購(gòu)等，只有置業(yè)者想不到，沒(méi)有政策還沒(méi)做到�！狈慨a(chǎn)策劃師于偉說(shuō)道，一次次利好，也確實(shí)推動(dòng)了部分置業(yè)者的步伐，但相比較他負(fù)責(zé)的樓盤(pán)庫(kù)存而言，去化的速度及數(shù)量不過(guò)杯水車(chē)薪，1100多套的房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)至今只售賣(mài)了300余套，而且大部分房產(chǎn)是在今年利好政策下所售賣(mài)，但對(duì)于明年的展望他們依然一籌莫展。

購(gòu)房者

    期待明年新政策

    記者采訪(fǎng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，盡管今年接連出臺(tái)了降息等政策，部分購(gòu)房者仍保持觀望狀態(tài)，遲遲不肯出手。對(duì)購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)始終是牽動(dòng)其神經(jīng)的最關(guān)鍵因素，部分剛需人群仍然期待明年新的房產(chǎn)政策。　小樊大學(xué)畢業(yè)后留在濟(jì)寧工作，最近準(zhǔn)備買(mǎi)房，在他看來(lái)，濟(jì)寧城區(qū)每平方米近5000元的新房均價(jià)足以讓他這樣的工薪族望而卻步�！百I(mǎi)房是個(gè)大工程，如果自己付首付，估計(jì)得攢十來(lái)年�！毙》�告訴記者，最近他去城區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)中心逛了逛，雖然銷(xiāo)售顧問(wèn)們一口咬定房?jī)r(jià)平穩(wěn)、政策好、房?jī)r(jià)已經(jīng)是最低價(jià)，但他感覺(jué)還是降幅力度小。“送面積、送裝修、送物業(yè)、零水電……這些實(shí)惠并沒(méi)有落實(shí)到每平方米的價(jià)格上�！毙》�表示，盡管下半年不斷有刺激樓市的利好政策出臺(tái)，但卻影響不大。政策的影響雖然力度很大，但是對(duì)于他剛剛畢業(yè)的大學(xué)生而言還是不能承擔(dān)，房?jī)r(jià)再穩(wěn)定，買(mǎi)不起房子的照樣買(mǎi)不起，政策很難刺激到工薪族的剛需購(gòu)房者�！〔贿^(guò)，在另一部分市民看來(lái)，時(shí)下確實(shí)是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。“像翠都國(guó)際推出的項(xiàng)目，雖然位置不在主城區(qū)，但價(jià)格、環(huán)境都合適，今年她和幾個(gè)朋友都出手了。目前金融貸款政策很靈活，貸款利率也是歷史最低，辦手續(xù)也不繁瑣，我認(rèn)為房產(chǎn)依然是最好的投資選擇。”市民張敏說(shuō)。　新聞鏈接

“去庫(kù)存”

    是2016年樓市調(diào)控主基調(diào)

    12月14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，并通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    當(dāng)前中央再提房地產(chǎn)去庫(kù)存，加快戶(hù)籍改革帶動(dòng)住房消費(fèi)，是積極促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的做法，未來(lái)相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，地方也將加大財(cái)政補(bǔ)貼繼續(xù)鼓勵(lì)住房消費(fèi)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，2016年預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)的政策主要還是跟金融和稅收有關(guān)，非限購(gòu)城市首套房首付比例有可能會(huì)降到2成，在稅收方面，地方政府可能會(huì)給予更大優(yōu)惠，如減少交易環(huán)節(jié)的稅收，給予各種補(bǔ)貼等。