案例

    呂女士在一小區(qū)購(gòu)買(mǎi)套房前，曾向開(kāi)發(fā)商提出只有能夠同時(shí)買(mǎi)到車(chē)位才能在該處購(gòu)房。當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商信誓旦旦地表示可以辦到，還在買(mǎi)賣(mài)合同中特意寫(xiě)明了車(chē)庫(kù)編號(hào)，呂女士即辦理了付款手續(xù)。誰(shuí)知，當(dāng)呂女士前往辦理停車(chē)位產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，卻遭到房管部門(mén)拒絕，理由是該停車(chē)位屬于小區(qū)內(nèi)的人防工程之一，非戰(zhàn)時(shí)雖可用于臨時(shí)停車(chē)，但卻不能銷(xiāo)售給個(gè)人，更不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。呂女士要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款時(shí)，卻遭到拒絕。那么，呂女士能否要求法院確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效或者訴請(qǐng)撤銷(xiāo)購(gòu)房合同？

    說(shuō)法

    呂女士可以訴請(qǐng)法院確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)購(gòu)房合同。

    首先，買(mǎi)賣(mài)人防車(chē)位的行為違法。《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定：“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。 ”《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條也指出：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”即人防車(chē)位由人民防空管理部門(mén)代表國(guó)家行使所有權(quán)，既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于業(yè)主，因而不可以買(mǎi)賣(mài)、辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。開(kāi)發(fā)商擅自將其作為自己財(cái)產(chǎn)予以銷(xiāo)售，明顯是對(duì)國(guó)家利益的侵犯。其次，開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。欺詐購(gòu)房者行為，是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)中，采取制造假象、隱瞞真相或者其他不正當(dāng)手段欺騙、誤導(dǎo)購(gòu)房者，使購(gòu)房者因陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而與之進(jìn)行交易，導(dǎo)致購(gòu)房者不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)目的或合法權(quán)益受到損害的行為。開(kāi)發(fā)商隱瞞屬人防車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)，向呂女士作出虛假承諾，而呂女士正是因?yàn)橄嘈砰_(kāi)發(fā)商的謊言而購(gòu)買(mǎi)，無(wú)疑與之吻合。再次，呂女士還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。一方面，《合同法》第五十二條第(一)、(五)項(xiàng)分別規(guī)定“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益”“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效。第五十四條也指出：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。 ”第五十八條則進(jìn)一步明確：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”也就是說(shuō)，呂女士具有訴請(qǐng)確認(rèn)無(wú)效和撤銷(xiāo)購(gòu)房合同的選擇權(quán)，甚至還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。